25년 앞으로의 부동산 방향은? 공급절벽 & 대출규제

 

 

 

“공급절벽에 대출규제까지 겹치면 집값은 어떻게 될까?”
최근 정부는 주택시장 과열을 막기 위해 **대출 규제를 강화**하겠다고 발표했습니다.
시장에서는 “2025~2026년 입주물량 부족이 심각하다”며 ‘공급절벽 → 수급불균형 → 가격 반등’ 시나리오를 경고하고 있습니다.
과연 공급 부족과 대출 제한이 함께 나타날 때, 부동산 시장은 어떤 방향으로 흐를까요?

 

1. 공급절벽의 시기와 근거

공급절벽은 향후 2~3년 내 신규 입주물량이 급감하는 현상입니다.

건설은 ‘인허가 → 착공 → 분양 → 입주’까지 최소 2~3년의 시간이 필요하기 때문에, 지금 착공이 줄어든다면 2025년 이후 입주가 부족해질 수밖에 없습니다.

국토부에 따르면, 2021년 전국 아파트 착공세대수는 약 52만 호였지만 2023년에는 약 27만 호로 반토막 났습니다. 서울은 정비사업 지연으로 더 심각하며, 이 수치는 2025~2026년 실입주 시기에 직접적인 영향을 줍니다

 

2. 인허가 감소와 실질 공급 격차

2023년 서울 아파트 인허가 건수는 약 3만 호로, 2년 전 대비 약 38% 감소했습니다. 수도권 전체로 봐도 감소폭은 30%를 넘습니다. 이는 ‘공급계획’이 아닌 ‘실제 입주물량’의 급감을 의미합니다.

정비사업은 조합 분쟁, PF 대출 규제, 분양가 통제 등으로 대부분 지연 중이며, 3기 신도시는 광역교통망 미확보, 주민 반발, 공공 택지 이슈로 인한 속도 지체가 큽니다. 따라서 2025~2027년 입주예정 물량은 전국 기준 연 30만 호 미만으로 추정됩니다.

 

3. 대출 제한 정책과 시장 심리의 충돌

정부는 투기지역·고가주택 대상 주택담보대출 비율(LTV)을 축소하고, 다주택자와 법인에 대한 DSR 규제를 강화하는 등 금융 규제를 재도입했습니다.
이는 과열지역(예: 서울 강남3구, 마포, 용산, 성수 등)에서 투자 목적의 유입을 차단하려는 목적입니다.

하지만 반대로 보면, 공급이 감소하고 가격이 반등하는 지역에서 실수요자마저 대출이 어려워질 수 있는 상황이 됩니다.
특히 전세대출→매매전환을 기대하던 청년·신혼층은 자금 조달에 막히고, 현금 유동성이 높은 투자자 또는 법인 매수자만 남게 되어 가격 양극화를 초래할 수 있습니다.

 

4. 서울과 수도권의 입주 공백 실태

2025년 서울의 입주 예정 물량은 1만 호 안팎에 불과하며, 이는 1인 가구 증가와 실거주 수요를 감안할 때 명백한 공급 부족입니다. 경기도 핵심지인 과천, 분당, 광명, 수원, 하남 등도 재건축/리모델링 사업이 대부분 지체 중입니다.

입주 물량이 적은 상황에서 전세가가 상승하면 매매가도 견인됩니다. 이는 과거 2015~2017년, 2020~2021년 폭등기에서도 반복된 공식입니다. 결국 입주공백은 가격 반등의 선행지표로 간주됩니다.

 

5. 정비사업의 현실적 한계

정부는 용적률 확대, 재건축초과이익환수제 완화, 1기 신도시 마스터플랜 등으로 공급 확대를 추진하고 있습니다. 하지만 실질적으로 입주까지는 빠르면 5년, 길면 10년 이상이 걸리며, 지금 당장 시장의 공급 부족을 해소하긴 어렵습니다.

즉, 2025~2027년까지는 공급 공백이 불가피하며, 가격은 수요 회복과 함께 제한적 반등 가능성이 열려 있는 상태입니다.

 

맺음말: 수급 불균형 + 정책 제한 = 양극화 가능성

2025년 이후 부동산 가격이 '폭등'까지 갈지는 단언할 수 없습니다. 

• ① 신규 공급은 급감하고 있고,
• ② 대출은 규제되고 있으며,
• ③ 수요는 주춤하지만 절대적으로 줄진 않았고,
• ④ 전세가 반등이 서서히 시작되고 있다면,

결국 현금이 있는 자산가 중심의 시장으로 재편되며, 실수요자는 자금 조달의 한계로 뒤처지고, 고가 핵심지역 위주로 양극화된 상승이 벌어질 수 있습니다.

‘무조건 오른다’는 판단보다, 지금은 정책, 공급, 금리, 수요의 충돌지점을 세밀히 분석하고 개인의 자금 여력과 시나리오별 대응 전략을 점검해야 할 시기입니다.